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能否以交付作為不動產物權轉移的條件
作者:admin 發布時間:2014-6-1 11:26:16

  物權法第六條規定:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓,應當依照法律規定交付。此條規定即物權公示原則。

  物權公示原則要求,不動產在轉讓時,必須以登記作為物權轉讓的必要條件。旨在向社會公眾宣示物權的變動情況,以明確物權的歸屬,同時確?;谠摬粍赢a進行交易的安全。

  物權公示原則是物權法的重要原則,在肯定物權的歸屬,確保交易安全,保證不動產交易稅的收取,加強不動產管理方面具有十分重要的意義。然而,在一些特殊的不動產交易糾紛中,物權公示原則卻顯示出了弊端,給不動產的確產帶來了麻煩,如果仍然堅持物權的轉移以登記為條件的話可能造成不公平后果的產生。下面舉一個案例。

  【案情】

  甲與乙簽訂一份房屋買賣合同。甲將其名下的一所房屋賣與乙。乙向甲支付房款后,甲將房屋和產權證明交付于乙。但甲乙并沒有辦理房屋過戶手續。后乙將該房屋賣給丙。丙在給付房款后,乙將房屋和屬名為甲的房屋產權證明付給丙。后甲以乙、丙為被告向人民法院提起訴訟。以自己是房屋的所有權人,乙無權處分該房屋,要求:一、撤銷乙與丙的房屋買賣合同。二、要求丙將房屋歸還給自己。

  【分歧】

  針對此案,有以下幾種意見:

  第一種意見認為,甲與乙雖然簽訂了房屋買賣合同。甲也向乙交付了房屋和產權證明。但甲乙雙方沒有辦理產權登記,根據物權法第六條:不動產物權的轉移應當依照法律規定登記。那么未經登記,該房屋的物權仍歸甲所有。所以,乙將房屋出賣給丙是一種無權處分行為。乙與丙之間的房屋買賣行為無效。丙應當將房屋交還于甲。

  第二種意見認為,甲與乙雖然簽訂了房屋買賣合同。甲也向乙交付了房屋和產權證明。但甲乙雙方沒有辦理產權登記,根據物權法第六條:不動產物權的轉移應當依照法律規定登記。那么未經登記,該房屋的物權仍歸甲所有。所以,乙將房屋出賣給丙是一種無權處分行為。但根據《最高人民法院關于買賣合同司法解釋》第三條之規定,出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移,買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的,人民法院應予支持。因而,乙與丙之間的房屋買賣行為有效,但由于乙未實際取得該房屋的所有權,所以丙不能取得該房屋的所有權。但乙與丙簽訂的房屋買賣合同有效,丙可另訴乙要求乙向自己承擔違約責任。

  第三種意見認為,甲與乙簽訂房屋買賣合同后,甲將房屋和產權證明交付給乙,實際履行了交付義務。雖然雙方未辦理房屋過戶手續,但房屋的產權已經由甲轉移到乙。因而,乙再將該房屋賣與丙,是一種有權處分行為。甲不能以房屋的產權仍然登記在自己的名下,而具有房屋的所有權。理由是,甲乙雙方進行房屋交易,其交易標的就是房屋的所有權,這是交易的目的所在。乙向甲支付房款,甲將房屋及產權證明交付于乙,那么事實上雙方已經各得所需。乙得到了房屋,甲得到賣房款。在完成交易后,甲基于該房屋的一切權力都已經歸于消失,而甲這時還基于沒有進行產權變更登記而以物權優于債權為由保留追回該房屋的權利,那么對乙是不公平的,對乙的后手交易人也是不公平的。如果甲在基于交易行為已經得到了交易的利益,再賦予甲根據情況變化取回房屋的權利,那么這樣的法就是惡法了。

  【評析】

  筆者同意第三種意見。理由如下:

  首先,甲乙履行完房屋買賣合同后,盡管未進行房屋變更登記。但基于合同的目的,雙方都各求所需,實現了交易目的。在甲乙之間,房屋的產權理應歸于乙。對于甲來說,雖然產權登記沒有變更,但甲除了按照合同法的規定在乙的要求下履行協助辦理房屋過戶手續外,甲已經喪失了基于該房屋的任何權利。

  其次,物權公示主義的作用在于向社會不知情者公示不動產的物權狀況,明確所有人的排他性權利,同時也為他人就該不動產進行交易提供安全保障。但之于甲乙之間作為買賣合同雙方,物權公示主義沒有任何意義。因為雙方就不動產交易情況再熟悉不過了,沒有必要再以物權公示主義來保護不動產出賣人的利益。

  再次,乙在事實上取得房屋的所有權后再將房屋賣于丙,對乙來說就是一種有權處分,而不是無權處分。在這種情況下,乙再將房屋及屬名為甲的房屋產權證明交付給丙后,相對于甲乙,丙就取得了該房屋的所有權。

  最后,這種產權的轉移是在甲乙丙三者之間進行的。乙丙對該房屋的權利,不能對抗其他已經以登記的方式取得該房屋所有權的第三人。也就是說,甲在將房屋及產權證明交付給乙之后,又將該房屋賣給丁,并通過某種方式辦理了產權登記。那么乙丙這條線上(包括丙的后手)所取得的所有權就不能對抗丁已經通過登記的方式取得的所有權。

  綜上,筆者認為,交付可以作為不動產物權變更的條件,但僅局限于出賣人和買受人、買受人的后手人之間,這種物權的變動不能對抗以合法方式通過登記形式取得該房屋產權的其他合法權利人。

  在甲乙丙三者之間進行的房屋連環交易中,甲將房屋賣給乙并實際交付,乙將房屋賣給丙并實際交付,雖然房屋還登記在甲的名下,但該房屋的產權已經由甲轉移到丙,甲沒有權利再基于房屋產權登記于自己的名下而行使對丙追回房屋的權利。該類案件多體現在若干年前,房價較低時出賣人將房屋賣出后,該房屋經過多手交易,但因為各種原因沒有履行登記手續。由于房價上漲,房屋的第一手出賣人與第二手買受人之間惡意串通,偽造一個交易時間在第二手與第三手進行房屋交易時間以前的一個房屋回購合同,造成一種從表面上看第二手交易人在將房屋賣給第三手時處于一種無權處分的狀態。在這種情況下,在沒有明確的交付作為不動產物權轉移條件的法律規定下,第三手及其后手交易人則處于一個十分不利的地位。在司法實踐中由于立法上的不完善,法官明知第一手出賣人與第二手交易人惡意串通的情況下,卻很難在物權法的范疇內能找到明確的法條來為保護第三手及后手交易人的合法權益提供強有力的審判依據,給審判工作帶來很多困擾。在該類案件中,如果法官以法理為依據來判定第一手出賣人敗訴的話,第一手出賣人就會以上訪、鬧訪等方式向法院、法官施加各種壓力,甚至會拿著物權法第六條來質問法官。

  基于此,筆者提出以下建議:對物權法第六條作出如下修改,在第一款下加入第二款:不動產買賣,出賣人將不動產和產權證明交付給買受人后,不動產物權由出賣人轉移給買受人,但未辦理物權變更登記的買受人基于不動產交付取得的不動產物權不能對抗除出賣人以外其他通過登記方式取得該不動產物權的權利人。

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